有不少房地产企业咨询：土地成本在土地增值税清算时如那边理？

有不少房地产企业咨询：土地成本在土地增值税清算时如那边理？

真实案例

甲房地产开发企业为增值税一般纳税人房地产开发项目自2018年1月举行开发增值税方面适用一般计税方法。2020年10月甲公司预售商品房取得含税销售收入10900万元对应增值税上允许抵扣销售额的土地成本为3000万元其他土地增值税开发成本为4000万元开发用度按10%的比例扣除财政部划定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和加计20%扣除。假设不思量其他因素在土地增值税清算时甲公司应如何确认该土地增值税清算项目的收入及成本？

政策划定

凭据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号以下简称“36号文件”）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第（三）项第10条划定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择浅易计税方法的房地产老项目除外）以取得的全部价款和价外用度扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

上述划定充实思量了房地产行业在土地成本支出方面增值税链条的完整性。详细来说如果根据传统增值税治理理念销售额中的通例抵扣项目如无特殊情况应以增值税专用发票等有效扣除凭证作为依据。土地价款的“票据”一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

36号文件的上述划定从源头上确保了房地产行业涉及土地成本的增值税链条不发生断裂。

基于上述营改增的税种变化房地产项目增值税价外税的特性使得其对不含税收入、成本及税金简直认口径与此前营业税时期发生较大改变房地产开发企业在土地增值税清算时面临收入和成本简直认口径可能存在纷歧致的问题。

常见做法

在实务中常见做法一般是虽然在增值税销售额中已扣除土地价款但在土地增值税处置惩罚历程中暂按“不调减成本也不调增收入”的清算口径举行处置惩罚。企业除按该正常处置惩罚还包罗调增土地增值税清算收入等思路。

增值率＝900÷9100＝9.89%

凭据36号文件划定

适用30%税率速算扣除系数为0。

因此甲公司该项目土地增值税应纳税额＝1147.71×30%＝344.31（万元）。

因此甲公司该项目土地增值税应纳税额＝900×30%＝270（万元）。

甲公司该项目土地增值税不含税收入＝（10900＋3000×9%）÷（1＋9%）＝10247.71（万元）。

适用30%税率速算扣除系数为0

土地增值税清算收入中是否包罗差额增值税实务中也存在差别看法财税专家王皓鹏老师认为房地产企业因为“增值税差额计税”而“减免”的增值税税金并非从“购置方”获得的“有关的经济收益”因此不应作为土地增值税的“收入”看待。而刘玉章老师认为“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上应当调增“销项税额抵减额”。

详细大家可以对比学习！小我私家建议如果当地有划定根据当地税务机关划定处置惩罚如果当地无划定争取根据对自己有利的方式处置惩罚。

基于调增土地增值税清算收入的思路某省会都会税务部门划定纳税人选用增值税一般计税方法计税的土地增值税预征收入按“含税销售收入÷（1+9%）”确认；土地增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地成本×9%）÷（1+9%）”确认即：纳税人按划定允许以本项目土地成本扣减销售额而淘汰的销项税额应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。

甲公司土地增值税销售额为＝10900÷（1＋9%）＝10000（万元）

笔者提醒凭据36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第（三）项第11条划定扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为正当有。

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